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Un poco sobre la LEY 31 DE 18 DE JUNIO DE 2010, reglamentado por el decreto ejecutivo No. 151 del 16 de junio de 2020.

El principio general del derecho, universalmente aceptado, es que, el que causa un daño debe repararlo.

Fundamentamos nuestra opinión legal den el articulo 21 de la ley 31 de 18 de junio de 2010, en donde se establece claramente que:

“Cada propietario tiene la obligación de efectuar y pagar las reparaciones de su unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria”

Para determinar quien es la persona responsable de los daños, por ende quien debe cargar con el costo de las reparaciones, no importa donde se manifiesta el daño, si no mas bien dónde se origina, si su origen en un bien común, el pago deberá hacerlo la administración, pero si el daño se origina en un bien de propiedad privada o exclusiva, el pago corresponderá al titular o propietario de ese bien, quien deberá correr con todos los gastos e indemnizaciones correspondientes.

Como primer interviniente, en estas situaciones, podemos mencionar al administrador, cuyo papel principal es el de mediador y conciliador, de cualquier situación que se presente dentro del P.H., entre los propietarios o vecinos. 

El articulo 72 de la ley, señala claramente, en su articulo 1º, la responsabilidad del administrador, de acuerdo a lo establecido en la ley, en el reglamento de co propiedad, la asamblea de propietarios y la junta directiva. 

En este punto queremos hacer énfasis, en la responsabilidad del administrador en procurar mantener la convivencia pacifica, la cooperación y solidaridad social entre los propietarios y co habitantes del P.H. y sobre todo, el respeto a la dignidad humana.

La ley de la República de Panamá, tambien dice que al administrador le corresponde, “ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes de la propiedad horizontal y en aquellas privadas que atenten contra otra unidad inmobiliaria” 

Nuestra ley, en su artículo 21, permite al administrador ordenar las reparaciones necesarias a la unidad inmobiliaria al propietario de manera voluntaria, y en caso tal de no acatar las instrucciones, proceder con las reparaciones y a realizar su cobro a traves de un proceso ejecutivo. (artículo 25) 

Los propietarios están obligados a permitir el ingreso a su propiedad, el tránsito a través de su propiedad, si fuese neceario; inspeccionar su unidad, permitir que se realicen trabajos necesarios, en donde estos trabajos tengan por objetos, reparar daños que afecten a otras unidades inmobiliarias o tambien áreas comunes. 

Si el propietario se negara a cumplir con las obligaciones señaladas, el administrador puede y está obligado, a “solicitar los permisos respectivos”, esto significa que está obligado a recurrir a las autoridades correspondientes, siendo la primera de ellas, el Juez de Paz. 

En el articulo 26, de la ley 31 del 18 de junio de 2010, se establece que la indemnización de los daños ocasionados a las unidad inmobiliaria, le corresponde a dos personas que son, el primero a quien ocupe, a cualquier titulo, una unidad inmobiliaria, y la segunda a su propietario. 

Esto quiere decir que si la unidad se encuentra ocupada por algún inquilino, aunque no sea propietario, le correspnderá a este inquilino, resarcir los daños que haya ocasionado. 

El ocupante del inmueble es responsable de los daños ocasionados a terceros ya sea por dolo o negligencia o culpa. Deberá responder por daños propios e incluso, por los daños que causen sus invitados o visitantes y con una responsabilidad solidaria con el propietario del inmueble. 

Para solucionar el conflicto entablado por los daños causados de una unidad inmobiliaria hacia otra, se debe tratar de mediar y debe existir obviamente la buena voluntad de las partes ya que en caso de no llegar a una negociación entre las partes, la manera que dicta la ley para reclamar los daños, sería a traves de la via judicial, entablando una respectiva demanda. 

En ese sentido, la responsabilidad del administrador, se limita y es su deber, el levantar un acta detallada, en donde consten los daños causados a la propiedad, detallando las unidades inmobiliarias afectadas de manera clara. 

La parte perjudicada será la encargada de completar el acta del administrador a través de la contratación de un perito idóneo, de su elección, que le suministre un informe detallado completo y con toda la información que haga falta para sustentar dichos daños. 

Una vez notificado de los daños, el respondable tendrá 30 dias calendarios para hacer el pago de los daños o llegar a comun acuerdo con los afectados en referencia a las reparaciones o resarcimiento e indemnización de los daños y perjuicios ocasionados ode lo contrario, habría que proceder por la via ejecutiva a demandar por los daños y perjuicios y para eso, el administrador,  deberá proveer de un estado de cuenta actualizado y que incluya dichos montos, que hará las veces de titulo ejecutivo dentro del proceso judicial. 

Este procedimiento es válido, para cualquier tipo de daño, ya sea proveniente de una unidad inmobiliaria de tipo privado o de algun bien común.

 

Podemos resumir que en materia de P.H.,  lo que importa en los temas referentes a daños, es en dónde se haya originado el daño.

Si el daño se origina en un bien privado, le toca al propietario repararlo, pero si el daño es en un bien común, le toca al P.H., o a la administración, asumir los gastos de la reparación. 

Magister Daniel A. Leyton B.

Abogado